La protección del consumidor en la compraventa y arrendamiento de vivienda

Abstract

No es posible, en el capítulo I, dedicado a la introducción de la investigación, comentar la gran cantidad de aspectos que se han reunido en la misma, por lo que se hace necesario realizar un resumen de los más relevantes tratados en los distintos capítulos en los que se estructura este trabajo. En el segundo capítulo, la existencia de una definición uniforme de consumidor en las Directivas y Reglamentos de la Unión Europea (en adelante, UE), así como el nuevo concepto legal que ofrece el Art. 3 del TRLGDCU, nos ha permitido realizar un examen de los aspectos más controvertidos que presentaba la noción de consumidor, para saber si tras la reforma operada por la Ley 3/2014 se han resuelto. Identificado el ámbito subjetivo de esta investigación. En el tercer capítulo, se delimita el ámbito de aplicación objetivo de la misma. Es decir, la vivienda que es objeto de protección por la legislación de consumidores. En el cuarto capítulo, se pone de manifiesto, como el derecho del consumidor a la información sobre la vivienda, con la correlativa obligación del empresario, existe antes incluso de la celebración del contrato, puesto que existe un deber de lealtad en la información que ofrece el empresario en su actividad de oferta, promoción y publicidad de la vivienda. De modo que puede hablarse de información precontractual. Analizando, en éste capítulo sus características y contenido, a la luz de la reforma operada por la Ley 3/2014 en el Art. 60 del TRLGDCU. Teniendo en cuenta que en la Comunidad autónoma de Andalucía, para garantizar la correcta información al consumidor, contamos con el Decreto 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas (en adelante, Reglamento de información). 25 Analizando, por último, los efectos y consecuencias del incumplimiento del deber de información. intereses de los consumidores y usuarios, es particularmente relevante la incorporación del contenido de la "oferta, promoción o publicidad" con genuino contenido informativo al contrato. Es decir, lo que se conoce como la "integración publicitaria del contrato", regulada en el Art. 61 del TRLGDCU, y que será objeto de estudio del capítulo quinto. Analizando en éste, el principio de veracidad, para a continuación delimitar, aquellos términos, y profundizar en el principio de integración publicitaria del contrato, estudiando su origen, fundamento, contenido y los presupuestos que exige su aplicación, junto con la excepción al mismo, cuando el contrato contenga cláusulas más beneficiosas que aquellas. Y, por último, se estudian las consecuencias de su incumplimiento. Teniendo en cuenta, las soluciones aportadas por la doctrina y la jurisprudencia. En el capítulo sexto, nos ocupamos de los numerosos problemas que se presentan al consumidor que al adquirir una vivienda sobre plano, en proyecto o en construcción, anticipa cantidades de dinero a cuenta del precio al promotor. Describiendo la formación y naturaleza jurídica de éste complejo contrato y, las garantías que pueden exigirse antes de adquirir la vivienda, con especial referencia a las garantías sobre las cantidades anticipadas tras la modificación operada por la DF 3ª de la Ley 20/2015, en la DA 1ª de la LOE. Analizando, el seguro de caución y el aval solidario. Para terminar, ahondando en la ejecución de estas garantías, y en las consecuencias del incumplimiento de las obligaciones impuestas por la Ley, tanto al promotor, como a las entidades aseguradoras, y de crédito. Superada esa fase precontractual, y a la hora de concluir el contrato, la enorme complejidad que presenta para un consumidor medio el contrato de compraventa de vivienda, justifica que en el capítulo séptimo, nos ocupemos de su contenido, analizando entre otras, la obligación principal del vendedor de entregar la vivienda objeto del contrato de compraventa, y la correlativa obligación del consumidor de pagar el precio convenido, impuestos y otros costes del contrato. Además de la facultad de compelerse a otorgar escritura pública. Y, de los incumplimientos que darían lugar a la resolución del contrato. En el capítulo octavo, siguiendo la estructura establecida en el TRLGDCU, se exponen las cláusulas abusivas más habituales en los contratos de compraventa de vivienda. Destacando, opiniones doctrinales, y las últimas sentencias que nos han parecido más llamativas. Se parte, de las cláusulas, que el Art.82. 4 del TRLGDCU establece que son abusivas en todo caso, conforme a lo dispuesto en los Arts. 85 a 90. Es decir, las que vinculen el contrato a la voluntad del empresario, limiten los derechos del consumidor, impliquen falta de reciprocidad contraria a la buena fe en perjuicio del consumidor, impongan al consumidor garantías desproporcionadas, o le impongan indebidamente la carga de la prueba. Para estudiar, a continuación, las que imponen al consumidor los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. Y, en último, lugar, las cláusulas, que en todo caso tienen la consideración de cláusulas abusivas en el contrato de compraventa de viviendas. de 1994, sus consecuencias, principales efectos, y trascendencia para el consumidor en el régimen jurídico aplicable y, la duración del contrato. Estudiando, a continuación, los efectos de la inscripción del contrato de arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad, y el contenido del contrato, en especial la renta, la fianza y las obras en la vivienda. Para terminar, con los derechos de adquisición preferente, la suspensión, resolución, y extinción del contrato. Y, por último, a la vista de todo lo anterior y para finalizar ésta investigación, se incluye un capítulo decimo, en el que se exponen las conclusiones y resultados extraídos tras el estudio efectuado, en el que realizamos un análisis crítico de las reformas legislativas expuestas en ésta investigación.