Notas sobre el régimen juridico-administrativo de las viviendas de uso turístico: claves para un debate

Abstract

El propósito de este capítulo es realizar una aproximación —desde un punto de vista jurídico-administrativo— al fenómeno de las viviendas de uso turístico. Para ello, se reflexionará sobre determinar si debe o no regularse dicha actividad; cómo debe hacerse, en su caso, o a quien le corresponde la competencia para ello. En esta labor debe partirse de que, hasta ahora, uno de los argumentos en contra de su regulación ha sido que dichas viviendas constituyen una manifestación de la llamada «economía colaborativa» (que, básicamente, consiste en el intercambio espontáneo de bienes y servicios entre individuos de una comunidad virtual sin —o insignificante— contraprestación económica, basada en la confianza mutua), de manera que la intervención pública supondría su innecesario encorsetamiento y una intromisión injustificada en una actividad inter privatos. Sin embargo, en contra de este razonamiento puede aducirse que, a día de hoy —y habida cuenta el estado de desarrollo alcanzado por esta actividad— resulta insostenible mantener que las viviendas turísticas sean —al menos en su inmensa mayoría— una manifestación del turismo colaborativo (en su acepción primigenia) desde el momento en existe un indudable e innegable animus lucrandi del propietario y/o explotador, con la intervención, en muchos casos, de un intermediario que actúa a modo de agencia (casi siempre on line) a cambio de la correspondiente comisión. Ello sentado, uno de los problemas principales que plantea esta actividad es si puede englobarse bajo alguna de las figuras jurídicas ya conocidas o si, por el contrario, se trata de un fenómeno singular que requiere una regulación especial o, incluso si ni siquiera debiera ser objeto de atención normativo. De estimarse oportuna una regulación especial— debe indagarse cuál debe ser su grado de detalle, determinado hasta qué extremo debe llegar la intervención administrativa para que el —real o aparente— celo en la protección de los usuarios no termine por asfixiar atrofiar esta exitosa fórmula y expulsando a estos nuevos operadores del mercado (o desalentando a los nuevos) al obligarlos a ajustarse a fórmulas y parámetros demasiado estrictos, habituales y/o de sobra conocidos (detallada relación de equipamientos y servicios; inscripción en Registros; placas exteriores de identificación...) y en cuya omisión reside, precisamente, su novedad, diferenciación, frescura y, sin duda, gran parte de su éxito entre los usuarios que pueden resultar también, a la postre, perjudicados por una regulación «protectora» demasiado exigente, amén del indudable perjuicio para los propietarios que encuentran innumerables trabas y requisitos —en ocasiones insalvables— para poner sus viviendas en el mercado con una más que cuestionable limitación de sus facultades dominicales. Estas reflexiones centran el estudio, que parte de que su atención normativa está plenamente justificada. Ahora bien, siendo esto cierto no lo es menos que debe buscarse una fórmula ponderada, gestada en sus justos términos por cuanto, «una regulación innecesaria o desproporcionada perjudicaría a los consumidores y al interés general, además de suponer un obstáculo a la competencia efectiva»