Precontractualidad inmobiliaria, actividad de inermediación y seguridad jurídica

Abstract

La liberalización del ejercicio de la actividad de mediación inmobiliaria proclamada por el RD-Ley 4/2000 de 23 de junio y posterior Ley 10/ 2003 de 20 de mayo y la atipicidad y ausencia de contenido del contrato de mediación repercute negativamente en el período precontractual de la contratación inmobiliaria, siendo necesario analizar la evolución del contrato de mediación, la justificación de la decisión de liberalización, sus consecuencias en el mercado y su repercusión en la seguridad jurídica en el ámbito de las transacciones inmobiliarias. Hemos podido observar que el RD-Ley y Ley citados fueron mucho más allá de su pretensión liberalizadora de la actividad provocando una auténtica desprofesionalización mediante irrupción en el mercado inmobiliario de una avalancha de profesionales de la intermediación sin titulación ni cualificación demostrada. La normativa que impuso que la actividad de intermediación se pudiera ejercer sin titulación alguna ni colegiación se justificaba así misma por la necesidad de abaratar el precio de la vivienda, siendo el efecto conseguido diametralmente opuesto a la pretensión. Desde ese momento y hasta la explosión de la “burbuja inmobiliaria” a finales del 2007 (a partir de la cual se paralizó el mercado) la contratación inmobiliaria ocupaba el primer lugar en reclamaciones y quejas ante las organizaciones y entidades de protección al consumidor. Además, el contenido del contrato de mediación es tan parco que apenas genera responsabilidad al prestador del servicio no respondiendo a las necesidades de la realidad social actual. Si a ello unimos la asimetría informativa propia del mercado inmobiliario se puede concluir que el ciudadano se encuentra en situación de notoria inseguridad en su decisión de adquisición de vivienda. Observamos que en la contratación inmobiliaria hay una alta seguridad jurídica (preventiva) contractual y post-contractual ofrecida por la intervención de profesionales que dan certidumbre y estabilidad al contrato a partir de su perfección, sin que en la fase precontractual de negociación anterior al consentimiento en el contrato, la más crítica de cara a su formación, exista seguridad alguna más allá que la impuesta por la normativa de protección al consumidor de prácticamente nulo control preventivo. A partir de estos hechos la tesis, desde una observación de la realidad expuesta y percibiendo, con extrema notoriedad en la década de la última expansión inmobiliaria, una cada vez mayor informalidad imperante en la contratación inmobiliaria que repercute negativamente en la seguridad jurídica trata de buscar nuevas fórmulas de aportación de seguridad y trasparencia en la negociación de los contratos en este ámbito. Esta informalidad se manifiesta no solo en la etapa precontractual o de formación del contrato, sino incluso en el cumplimiento al haberse abierto paso en la sociedad una concepción relativa de los efectos del contrato en la que, una vez perfecto, todo es discutible y negociable.